Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất 2026 – cần công chứng

Mua bán nhà đất là giao dịch giá trị lớn nhất của hầu hết người dân. Hợp đồng phải đúng quy định pháp luật mới được công nhận và sang tên. Bài viết cung cấp mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chuẩn năm 2026 và hướng dẫn theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015.

1. Hợp đồng phải có công chứng

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 + Điều 502 BLDS 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp lý. Hợp đồng “giấy tay” (không công chứng) chỉ có giá trị tham khảo, không đủ điều kiện sang tên.

2. Điều kiện chuyển nhượng

Bên bán phải có:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đứng tên mình.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính (thuế đất, lệ phí).

Nếu là tài sản chung vợ chồng: cả hai phải ký. Nếu là tài sản chung hộ gia đình: các thành viên từ đủ 18 tuổi đều phải ký hoặc uỷ quyền.

3. Mẫu hợp đồng (rút gọn)

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Hôm nay, ngày … tháng … năm 2026, tại Văn phòng công chứng …
chúng tôi gồm:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN A):
1. Ông/Bà: ………
   Sinh ngày: …/…/…
   CCCD: ……… cấp ngày …/…/… tại …
   HKTT: ………
2. (Vợ/Chồng): Ông/Bà: ………
   (Các thông tin tương tự)

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN B):
1. Ông/Bà: ………
   (Các thông tin tương tự Bên A)

ĐIỀU 1: TÀI SẢN CHUYỂN NHƯỢNG
1.1. Quyền sử dụng đất:
   - Thửa đất số: …   Tờ bản đồ: …
   - Địa chỉ: ………
   - Diện tích: … m²
   - Mục đích sử dụng: ………
   - Thời hạn sử dụng: ………
   - Nguồn gốc: ………
   - Giấy chứng nhận QSDĐ số: …
     Số vào sổ cấp GCN: … do … cấp ngày …
1.2. Tài sản gắn liền với đất:
   - Nhà ở: cấp …, diện tích sàn … m², số tầng …
   - Công trình khác (nếu có): ………

ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
2.1. Giá chuyển nhượng: ……… đồng
   (Bằng chữ: ……… đồng chẵn)
2.2. Phương thức thanh toán:
   - Đợt 1 (đặt cọc): … đồng, thanh toán ngày …
   - Đợt 2 (ký HĐ): … đồng, thanh toán hôm nay
   - Đợt 3 (sang tên): … đồng, thanh toán khi nhận sổ
2.3. Hình thức: chuyển khoản qua tài khoản …
   (hoặc tiền mặt — cần biên nhận có chữ ký)

ĐIỀU 3: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ BÊN A
- Cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý tài sản.
- Bàn giao tài sản cho Bên B theo thoả thuận.
- Cam kết tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên,
  không đang được thế chấp tại tổ chức nào khác.
- Phối hợp làm thủ tục sang tên cho Bên B.
- Nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS (2% giá CN).

ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ BÊN B
- Thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo Điều 2.
- Nộp lệ phí trước bạ (0,5% giá CN).
- Chịu phí công chứng, phí đăng ký sang tên.

ĐIỀU 5: GIAO NHẬN TÀI SẢN
Thời điểm bàn giao: ngày …/…/…
Hiện trạng tài sản: ………
Hai bên lập biên bản bàn giao có chữ ký xác nhận.

ĐIỀU 6: ĐIỀU KHOẢN PHẠT VI PHẠM
- Bên A đơn phương huỷ HĐ: hoàn 100% số tiền đã nhận
  + bồi thường … (thường gấp đôi tiền cọc).
- Bên B đơn phương huỷ HĐ: mất tiền đặt cọc.

ĐIỀU 7: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Mọi tranh chấp giải quyết bằng thương lượng. Không thoả
thuận được sẽ giải quyết tại Toà án có thẩm quyền.

ĐIỀU 8: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG
HĐ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng, lập thành …
bản, mỗi bên giữ …, cơ quan công chứng giữ … bản.

BÊN A                   BÊN B
(Ký, ghi rõ họ tên)    (Ký, ghi rõ họ tên)

CÔNG CHỨNG VIÊN
(Ký, đóng dấu)

4. Hồ sơ công chứng

• CCCD/CMND, sổ hộ khẩu của các bên.
• Giấy đăng ký kết hôn / Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (chứng minh tài sản chung/riêng).
• Sổ đỏ (bản chính).
• Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có công trình).
• Văn bản thoả thuận tài sản (nếu có).
• Hợp đồng đặt cọc đã ký (nếu có).

5. Quy trình giao dịch

1. Kiểm tra pháp lý đất: tra cứu tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện — sổ thật, không tranh chấp, không kê biên, không quy hoạch giải toả.
2. Đặt cọc: lập hợp đồng đặt cọc (10–30% giá), có thể công chứng hoặc không.
3. Ký HĐ chính tại VPCC: cả 2 bên cùng có mặt, ký trước công chứng viên.
4. Thanh toán đợt 2 theo thoả thuận.
5. Khai thuế: bên bán nộp tờ khai 03/BĐS-TNCN. Bên mua nộp tờ khai lệ phí trước bạ.
6. Sang tên sổ đỏ: nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian 10-30 ngày.
7. Nhận sổ đỏ mới đứng tên Bên B.
8. Thanh toán đợt cuối, bàn giao chìa khoá.

6. Thuế và phí khi mua bán nhà đất

Giá tính thuế lấy theo giá ghi trong HĐ, nhưng không thấp hơn bảng giá đất + giá nhà do UBND tỉnh ban hành.

7. Trường hợp được miễn thuế TNCN

Điều 4 Luật Thuế TNCN:

• Chuyển nhượng giữa cha mẹ – con, vợ – chồng, anh chị em ruột, ông bà – cháu ruột.
• Chuyển nhượng nhà ở duy nhất mà người chuyển có sở hữu (đã ở từ 183 ngày).

8. Cảnh báo: các bẫy thường gặp

• Sổ giả: nhờ tra cứu tại VPĐKĐĐ trước khi đặt cọc lớn.
• Đất bị kê biên/chấp: kiểm tra thông tin trên hệ thống công chứng.
• Quy hoạch treo: xem bản đồ quy hoạch tại Sở TN-MT.
• Chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính: đất chưa nộp tiền sử dụng đất → không sang tên được.
• Tranh chấp giữa các đồng sở hữu: HĐ vô hiệu nếu thiếu chữ ký 1 thành viên.
• Giá khai thấp để né thuế: nếu bị cơ quan thuế phát hiện, có thể bị truy thu + phạt.

9. Mẹo bảo vệ quyền lợi

• Đến tận VPĐKĐĐ tra cứu thông tin thửa đất (trên app eGov hoặc trực tiếp).
• Yêu cầu bên bán đóng dấu treo của UBND trên sổ đỏ là bản chính (chứng minh không phải đã thế chấp ngân hàng).
• Thanh toán qua chuyển khoản với nội dung “thanh toán tiền mua đất theo HĐ số …” — chứng cứ pháp lý.
• Đặt cọc qua tài khoản ngân hàng, có giấy biên nhận.
• Với BĐS giá trị lớn: thuê luật sư rà soát HĐ trước khi ký (chi phí 2-5 triệu/HĐ).

Tham khảo: Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Thông tư 257/2016/TT-BTC.